Golden Visa Mülkünü Kiraya Verebilir misiniz? 2026 Kuralları

Kısa cevap: Golden Visa ile aldığınız konutu uzun dönemli kiraya verebilirsiniz. Ama Airbnb tipi kısa dönem kiralama bu mülklerde yasaktır. Kuralı çiğnemenin bedeli 50.000 € para cezası ve oturum izninin iptalidir. Bu yazıda kuralın tam olarak neyi kapsadığını, kira gelirinin 2026'da nasıl vergilendirildiğini ve Atina ile Selanik merkezindeki kısa dönem kiralama kısıtlarını anlatıyoruz.

Kısaca

• Golden Visa için alınan mülk Airbnb ve Booking gibi platformlarda kısa dönem kiraya verilemez, alt kiraya da verilemez. Yasak 5100/2024 sayılı yasayla getirildi.
• Uzun dönemli kiralama serbesttir.
• 2026'dan itibaren kira geliri dört dilimle vergilendiriliyor: %15, %25, %35 ve %45.
• Kira ödemelerinin banka üzerinden yapılması gerekiyor. 2026'dan beri nakit kira ödemesi kabul edilmiyor.

Yasak tam olarak neyi kapsıyor?

5100/2024 sayılı yasanın 64. maddesi, göç kanunundaki (5038/2023 sayılı yasa, madde 100) Golden Visa hükmünü değiştirdi. Buna göre oturum izni almak ya da yenilemek için edinilen konut, paylaşım ekonomisi kapsamında kısa dönem kiraya verilemez. Airbnb ve Booking gibi platformlar üzerinden yapılan kiralamalar bu kapsama girer. Konut alt kiraya da verilemez.

Kuralı ihlal edenlere 50.000 € para cezası verilir ve oturum izni iptal edilir. Yasak geriye dönük değildir: önceki kurallarla alınmış mülkler için geçiş hükümleri vardır. Durumunuzun hangisine girdiğini avukatınızla kontrol edin.

Yönetim şirketi, otel işletmecisi ya da bir aile üyesi üzerinden kurulan dolambaçlı düzenlemeler de risklidir. Hukuk büroları, yetkililerin sözleşmeye değil mülkün fiilen nasıl kullanıldığına bakabileceği konusunda uyarıyor.

Golden Visa mülkünüzü "bir iki hafta" bile olsa platformlarda kiraya vermeyin. Tek bir ilan, izninizi riske atmaya yeter.

Uzun dönemli kiralama serbest

Golden Visa mülkleri uzun dönemli kiraya verilebilir. IMI Daily'nin aktardığına göre 2024 sonu itibarıyla yabancıların aldığı yaklaşık 16.000 mülkün 15.000'e yakını uzun dönemli kiraya verilmişti. Uzun dönem kiralamada dikkat edilecekler:

• Kira sözleşmesi Yunan vergi idaresinin elektronik sistemine (AADE) kaydedilir.
• Kira bedeli banka havalesiyle ödenir. 1 Ocak 2026'dan beri nakit kira ödemesi kabul edilmiyor.
• Kiracıyla yapılan sözleşmenin süresi ve şartları Yunan kira mevzuatına uygun olmalıdır. Bir emlakçı ya da avukatla çalışmak işi kolaylaştırır.

Kira geliri nasıl vergilendirilir? (2026)

5246/2025 sayılı yasayla 1 Ocak 2026'dan itibaren elde edilen kira gelirine şu dilimler uygulanıyor:

• 0 – 12.000 €: %15
• 12.001 – 24.000 €: %25
• 24.001 – 36.000 €: %35
• 36.000 € üzeri: %45

Örneğin aylık 1.000 € kira yılda 12.000 € eder ve vergisi 1.800 € olur. Aylık 1.500 € kira yılda 18.000 € eder. Bunun ilk 12.000 €'su %15'ten, kalan 6.000 €'su %25'ten vergilenir; toplam vergi 3.300 € olur.

Yunanistan'da vergi mukimi olmasanız da Yunanistan'daki mülkünüzden elde ettiğiniz kira geliri Yunanistan'da vergilendirilir. Türkiye'deki vergi yükümlülüğünüz ve çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasının etkisi için mutlaka bir muhasebeciye danışın.

Üç yıllık vergi muafiyeti: Golden Visa mülkleri için çoğu zaman geçerli değil

Uzun dönemli kiraya verilen bazı konutların kira geliri 36 ay boyunca vergiden muaf tutuluyor. Şartlar şöyle:

• Konut en fazla 120 m² olmalı (bakmakla yükümlü çocuğu olanlar için sınır daha yüksek).
• Kira sözleşmesi en az 3 yıllık olmalı ve 8 Eylül 2024 ile 31 Aralık 2026 arasında yapılmış olmalı.
• Konut önceki üç yıl boş kalmış, kiraya verilmemiş ya da yalnız kısa dönem kiralanmış olmalı.
• 36 ay içinde konut boş kalırsa ya da kısa dönem kiraya verilirse muafiyet sona erer.

Golden Visa için alınan konutun en az 120 m² olması gerekiyor (250.000 €'luk dönüşüm ve restorasyon yolu hariç). Bu yüzden muafiyet çoğu Golden Visa mülküne uygulanamaz. Hükümet muafiyetin uzatılacağını açıkladı, ama Ekim 2026 itibarıyla bu yasalaşmadı.

Golden Visa dışındaki yatırımcılar için kısa dönem kiralama

Golden Visa'ya bağlı olmayan bir yatırım konutunu kısa dönem kiraya vermek mümkündür, ancak kurallar sıkılaştı:

• Her konut için AADE'den bir kısa dönem kiralama kayıt numarası (AMA) alınmalıdır. Kayıtsız kiralamanın cezası kira gelirinin %50'si, en az 20.000 €'dur.
• Atina: 1., 2. ve 3. belediye bölgelerinde yeni kısa dönem kiralama kaydı 1 Ocak 2025'ten beri yapılamıyor. Yasak 31 Aralık 2026'ya kadar uzatıldı. Bu bölgeler Plaka, Monastiraki, Sintagma, Omonia, Kolonaki, Exarchia, Ilisia, Neapoli, Koukaki, Mets, Neos Kosmos, Pangrati, Petralona, Thiseio ve Gazi gibi semtleri kapsıyor.
• Selanik: Şehrin tarihi ve ticari merkezi (1. belediye topluluğu) için 2026'da benzer bir dondurma başladı ve 31 Aralık 2026'ya kadar sürüyor.
• Hükümet bu kısıtların 2027'de de süreceğini açıkladı.
• 1 Ekim 2025'ten beri kısa dönem kiralanan evlerde yangın söndürücü, duman dedektörü ve sorumluluk sigortası gibi güvenlik şartları aranıyor.

Pratik öneriler

• Golden Visa mülkünü hiçbir platformda kısa dönem kiraya vermeyin.
• Kira getirisini hesaplarken vergiyi, boş kalabilecek ayları, ENFIA'yı ve bina giderlerini düşünün. Piyasa raporumuzdaki kira getirisi hesaplayıcısı bunun için hazırlandı.
• Sözleşmeyi AADE'ye kaydettirin ve kirayı banka üzerinden alın.
• Alım masraflarını da hesaba katın. Kalem kalem dökümü Yunanistan'da ev alırken toplam maliyet yazımızda bulabilirsiniz.
• Vergi mukimliği konusunda tek başına karar vermeyin. Golden Visa sahibi olmak sizi kendiliğinden Yunanistan'da vergi mukimi yapmaz. Ama yılda 183 günden fazla Yunanistan'da kalmak ya da yaşam merkezinizi oraya taşımak yapabilir.

Kaynaklar

• IBA: 2024–2026 değişiklikleri sonrası Golden Visa (Eylül 2026)
• IMI Daily: Golden Visa mülkünü kiraya vermek (2026)
• KPMG Yunanistan: 2026 vergi değişiklikleri (Kasım 2025)
• ered.gr: 2026 kısa dönem kiralama kuralları (Şubat 2026)
• To Vima: Selanik'te kısa dönem kiralama kısıtı (Temmuz 2026)
• To Vima: 2027'ye uzatılan konut teşvikleri (Eylül 2026)
• To Vima: Atina ve Selanik'te kısa dönem kiralama kısıtları uzatılıyor (Eylül 2026)

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve vergi ya da hukuk danışmanlığı yerine geçmez. Bilgiler Ekim 2026 itibarıyla derlenmiştir.