Yunanistan'da Ev Alırken Toplam Maliyet (2026)

Bir ilanda gördüğünüz fiyat, ödeyeceğiniz toplam tutar değildir. 2026'da Yunanistan'da ikinci el bir konut alırken fiyatın üzerine, emlakçı komisyonu dahil, genellikle %7 ile %10 arasında ek masraf çıkar. Bu yazıda bu masrafları kalem kalem anlatıyoruz. Ayrıca yeni binalarda neyin farklı olduğunu ve 2027 için açıklanan vergi değişikliğinin sizi nasıl etkileyebileceğini de ele alıyoruz.

Kısaca

• İkinci el konutta devir vergisi %3,09'dur.
• Yeni konutta normalde %24 KDV uygulanır. Ancak KDV 31 Aralık 2026'ya kadar askıda olduğu için bu tarihe kadar yeni konutta da %3,09 devir vergisi ödenir.
• Noter, tapu tescili, avukat ve emlakçı eklendiğinde toplam ek maliyet çoğu alımda %7–10 aralığına girer.
• AB dışı alıcılar için devir vergisinin %15'e çıkarılacağı açıklandı. Bu vergi Türk vatandaşlarını da kapsar. Ekim 2026 itibarıyla henüz yasalaşmadı.

1. Devir vergisi: %3,09

İkinci el bir konutta alıcı, satış bedeli ile devletin belirlediği "objektif değer"den hangisi yüksekse onun üzerinden %3 devir vergisi öder. Bu verginin üzerine %3 oranında belediye payı eklenir, böylece efektif oran %3,09 olur. Örneğin 300.000 €'luk bir dairede devir vergisi yaklaşık 9.270 €'dur.

2. Yeni binalarda KDV

Müteahhitten alınan yeni konutlarda normalde %24 KDV uygulanır. Ancak bu KDV 5246/2025 sayılı yasayla 31 Aralık 2026'ya kadar askıya alındı. Bu süre içinde yeni konutlarda da %3,09 devir vergisi ödenir. Hükümet askının 2027'de de süreceğini açıkladı. Ekim 2026 itibarıyla bunu düzenleyen yasa henüz çıkmadı. Bu nedenle 2027'de tamamlanacak bir alımda sözleşmeden önce güncel durumu mutlaka kontrol ettirin.

3. Noter

Tapu devri noter önünde yapılır. Noter ücreti, bedele göre kademeli işleyen bir tarifeye sabit kalemlerin ve %24 KDV'nin eklenmesiyle hesaplanır. Pratikte toplam noter maliyetini satış bedelinin %1–1,5'i civarında planlamak gerçekçidir.

4. Tapu ve kadastro tescili

Satış sözleşmesi Yunan Kadastrosu'na (Ktimatologio) tescil edilir. Tescil ücreti bedelin yaklaşık %0,5'i ile küçük sabit kalemlerden oluşur.

5. Avukat

Yunanistan'da avukat tutmak satış için yasal zorunluluk değildir. Ama yabancı bir alıcı için pratikte vazgeçilmezdir. Avukat tapu ve borç araştırmasını yapar, imar ve kaçak yapı kontrolünü yürütür ve sözleşmeyi inceler. Golden Visa başvurusu da avukat aracılığıyla yapılır. Ücretler genellikle bedelin %0,5–2'si artı %24 KDV aralığındadır. Kesin ücreti işe başlamadan yazılı olarak alın.

6. Emlakçı komisyonu

Alıcı tarafındaki komisyon genellikle bedelin %2'si civarındadır ve üzerine %24 KDV eklenir. Oran ofise ve mülke göre değişebilir. Kim, kime, ne kadar ödeyecek; bunu baştan yazılı olarak netleştirin.

7. Vergi numarası (AFM) ve banka hesabı

Tapuyu imzalayabilmek için Yunan vergi numarası (AFM) gerekir. AFM'yi bir temsilci (avukat ya da muhasebeci) aracılığıyla, vergi dairesinde şahsen ya da Yunan vergi idaresinin (AADE) görüntülü hizmeti myAADElive üzerinden alabilirsiniz. Ödemelerin banka üzerinden yapılması gerekeceği için bir Yunan banka hesabı açmanız da işinizi kolaylaştırır.

8. Alımdan sonra her yıl ödenenler

• ENFIA (yıllık emlak vergisi): Metrekareye, bölgenin vergi değerine, binanın yaşına ve katına göre hesaplanır. Taksitle ödenebilir. Toplam mülk değeri belirli bir eşiği aşan kişilere ek vergi uygulanabilir.
• Bina ortak giderleri (aidat): Asansörlü ve merkezi ısıtmalı binalarda belirgin bir kalemdir.
• Konut sigortası: Doğal afet sigortası yaptırmak ENFIA'da indirim sağlayabilir.

9. Satarken: değer artış kazancı vergisi

Konut satışından elde edilen kazanç için yasada %15 vergi öngörülüyor. Ancak bu vergi 31 Aralık 2026'ya kadar askıda. Askının uzatılıp uzatılmayacağı Ekim 2026 itibarıyla netleşmedi.

10. Golden Visa başvuru masrafları

Danışmanlık kaynaklarına göre ana başvuru sahibi için başvuru harcı 2.000 €, her yetişkin aile üyesi için 150 €'dur. Oturum kartı kişi başı yaklaşık 16 €'dur. Harçlar değişebildiği için başvurudan önce avukatınızla güncel tarifeyi doğrulayın.

Örnek hesap: 300.000 €'luk ikinci el daire

• Devir vergisi (%3,09): yaklaşık 9.270 €
• Noter (%1–1,5): yaklaşık 3.000–4.500 €
• Tapu tescili (%0,5): yaklaşık 1.500 €
• Avukat (%1 + KDV varsayımıyla): yaklaşık 3.720 €
• Emlakçı (%2 + KDV): yaklaşık 7.440 €

Toplam ek maliyet yaklaşık 25.000 €, yani fiyatın %8,5'i civarında. Avukat ve noter ücretleri değiştikçe bu tutar %7 ile %10 arasında oynar.

2027 için açıklanan değişiklik: AB dışı alıcılara %15 devir vergisi

Başbakan Kiryakos Miçotakis, 6 Eylül 2026'da Selanik Uluslararası Fuarı'nda AB ve Avrupa Ekonomik Alanı dışından gelen bireysel alıcılar için konut devir vergisinin %3'ten %15'e çıkarılacağını açıkladı. Belediye payıyla efektif oran %15,45 olur. Maliye Bakanı Pierrakakis yürürlük tarihini 1 Temmuz 2027 olarak verdi, ama ilk haberlerde Ocak 2027 de geçti. Kapsam açıklandığı haliyle şöyle:

• Yalnız konutlar ve gerçek kişiler kapsamda. Şirketler, ticari mülkler ve arsalar kapsam dışı görünüyor.
• Türk vatandaşları AB dışı olduğu için kapsamda.
• Golden Visa alıcıları için açık bir istisna açıklanmadı.
• Ekim 2026 itibarıyla yasa tasarısı yayımlanmadı.
• Kapora ya da ön sözleşme yapılmış alımlar için geçiş kuralları belirsiz.

800.000 €'luk bir alımda devir vergisi yaklaşık 24.700 €'dan 123.600 €'ya çıkar.

Bu değişiklik henüz yasa değil. Zamanlamaya göre karar verecekseniz önce bir avukattan güncel durumu ve geçiş kurallarını yazılı olarak isteyin.

Sonraki adım

Aldığınız evi kiraya vermeyi düşünüyorsanız Golden Visa mülkünü kiraya verebilir misiniz? yazımıza bakın. Bütçenizin hangi semtte kaç metrekareye denk geldiğini piyasa raporumuzda, semtleri yan yana mahalle rehberimizde görebilirsiniz.

Kaynaklar

• KPMG: Yeni konutlarda KDV askısı 31 Aralık 2026'ya uzatıldı (Kasım 2025)
• Engel & Völkers: Yunanistan'da alım süreci ve masraflar (2026)
• IBA: 2024–2026 değişiklikleri sonrası Golden Visa (Eylül 2026)
• Chambers Private Wealth 2026: Yunanistan
• To Vima: AB dışı alıcılara devir vergisi artışı (8 Eylül 2026)
• IMI Daily: %15 devir vergisi duyurusu (6 Eylül 2026)

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve vergi ya da hukuk danışmanlığı yerine geçmez. Rakamlar Ekim 2026 itibarıyla derlenmiştir.