Kısaca: bilmeniz gereken 5 şey
- Fiyatlar artmaya devam ediyor ama yavaşlıyor. Bank of Greece'e göre daire fiyatları 2026'nın ikinci çeyreğinde bir yıl öncesine göre %5,5 arttı; bu oran 2025'in büyük bölümünde %7'nin üzerindeydi.
- Kiralar da artıyor. İlan kiraları 2026'nın ikinci çeyreğinde Selanik'te yıllık %6,6, Atika'da %4,5 yükseldi.
- AB dışından gelen alıcılar için devir vergisinin %3'ten %15'e çıkarılacağı açıklandı. Bu, Türk vatandaşlarını da kapsıyor. Ekim 2026 itibarıyla yasalaşmadı; yürürlük tarihi olarak 1 Temmuz 2027 verildi.
- Golden Visa başvuruları azalıyor: 2025'te yaklaşık %25, 2026'nın ilk yedi ayında yaklaşık %39 düştü. Türkiye, Golden Visa sahipleri arasında Çin'den sonra ikinci sırada.
- Riskler de var: fiyatlar gelirlerden hızlı arttı, vergi kuralları değişiyor ve 2027 baharında seçim bekleniyor. Aşağıda hepsini anlattık.
Fiyatlar ne kadar arttı?
Bank of Greece'in daire fiyat endeksine göre fiyatlar 2026'nın ikinci çeyreğinde bir yıl öncesine göre ülke genelinde %5,5, Atina'da %5,0, Selanik'te %4,7 arttı. Yeni dairelerde artış %6,2, eski dairelerde %5,0 oldu. Artış sürüyor ama hızı 2025'e göre belirgin biçimde yavaşladı. İlan fiyatlarında tablo biraz farklı: Spitogatos'a göre ilan fiyatları aynı dönemde Selanik'te %7,7, Atika'da %5,3 yükseldi.
- 2024 3. çeyrek+%7,8
- 2024 4. çeyrek+%6,6
- 2025 1. çeyrek+%6,8
- 2025 2. çeyrek+%7,3
- 2025 3. çeyrek+%7,7
- 2025 4. çeyrek+%7,6
- 2026 1. çeyrek+%5,7
- 2026 2. çeyrek+%5,5
Kaynak: Bank of Greece, ilk açıklanan rakamlar. Bir sonraki veri (2026'nın 3. çeyreği) Aralık ortasında bekleniyor.
Bütçeniz nereye yeter?
Bir bütçe seçin
Her semtte ortalama fiyatla kaç metrekare alabileceğinizi ve bunun Golden Visa şartını (800.000 € ve 120 m²) karşılayıp karşılamadığını görün.
| Semt | Alabileceğiniz alan | Golden Visa |
|---|---|---|
| Perea ve Neoi EpivatesSelanik · ≈ €1.900/m² | ~421 m² | Uygun |
| Ano PoliSelanik · ≈ €2.400/m² | ~333 m² | Uygun |
| ThermiSelanik · ≈ €2.475/m² | ~323 m² | Uygun |
| PanoramaSelanik · ≈ €2.800/m² | ~286 m² | Uygun |
| PylaiaSelanik · €2.962/m² | ~270 m² | Uygun |
| PireAtina · €2.967/m² | ~270 m² | Uygun |
| Selanik MerkezSelanik · €3.056/m² | ~262 m² | Uygun |
| KalamariaSelanik · €3.175/m² | ~252 m² | Uygun |
| KoukakiAtina · ≈ €3.850/m² | ~208 m² | Uygun |
| MarousiAtina · ≈ €3.930/m² | ~204 m² | Uygun |
| KifisiaAtina · ≈ €3.950/m² | ~203 m² | Uygun |
| Monastiraki ve PsirriAtina · ≈ €4.000/m² | ~200 m² | Uygun |
| GlifadaAtina · €5.669/m² | ~141 m² | Uygun |
| EllinikoAtina · €5.688/m² | ~141 m² | Uygun |
| KolonakiAtina · €6.086/m² | ~131 m² | Uygun |
| VuliagmeniAtina · €7.364/m² | ~109 m² | 120 m² altı |
Ortalama fiyatla yapılmış kaba bir hesaptır. Aynı semtte yeni, deniz manzaralı ya da yenilenmiş evler çok daha pahalı olabilir. ≈ işaretli fiyatlar tahmindir.
Selanik
Spitogatos'a göre Selanik'te ilan fiyatları 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık %7,7 arttı ve Atika'dan daha hızlı yükseldi. En pahalı semt, metrekaresi ortalama 3.175 € ile Kalamaria. Onu 3.056 € ile şehir merkezi ve 2.962 € ile Pylaia izliyor. Selanik belediyesinde ilan kirası 2026'nın ilk çeyreğinde metrekare başına ortalama 10,4 € idi.
Metronun Kalamaria kolu 27 Ağustos 2026'da beş yeni istasyonla açıldı ve Kalamaria'dan merkeze yolculuğu 20 dakikanın altına indirdi. Çevre yolu üzerindeki yükseltilmiş otoyolun (Flyover) Mayıs 2027'de bitmesi planlanıyor. Tarihi merkezde ise yeni kısa dönem kiralama kaydı 2026 sonuna kadar kapalı.
| Semt | Ort. €/m² | Kira Getirisi |
|---|---|---|
| Kalamaria | €3.175 | ~%3,3 |
| Selanik Merkez | €3.056 | ~%4,7 |
| Pylaia | €2.962 | ~%3,3 |
| Panorama | ≈ €2.800 | ~%3,6 |
| Thermi | ≈ €2.475 | ~%3,9 |
| Ano Poli | ≈ €2.400 | ~%4,8 |
| Perea ve Neoi Epivates | ≈ €1.900 | ~%4,3 |
- Kalamaria€3.175/m²Kira Getirisi~%3,3
- Selanik Merkez€3.056/m²Kira Getirisi~%4,7
- Pylaia€2.962/m²Kira Getirisi~%3,3
- Panorama≈ €2.800/m²Kira Getirisi~%3,6
- Thermi≈ €2.475/m²Kira Getirisi~%3,9
- Ano Poli≈ €2.400/m²Kira Getirisi~%4,8
- Perea ve Neoi Epivates≈ €1.900/m²Kira Getirisi~%4,3
Atina
Atina'da fiyatlar Selanik'ten belirgin biçimde yüksek. Atika'nın en pahalı semti, metrekaresi ortalama 7.364 € ile Vuliagmeni; Kolonaki yaklaşık 6.090 €, Elliniko 5.688 €, Glifada 5.669 €. Atina belediyesinin ortalaması ise 2.560 € civarında. Riviera'da kira getirisi düşük, Pire gibi bölgelerde daha yüksek.
Bölgenin geleceğini en çok etkileyecek proje, eski havalimanı arazisindeki Ellinikon: Spor Parkı Temmuz 2026'da açıldı, ilk sakinlerin 2027 başında taşınması bekleniyor. Kolonaki ve Exarchia'dan geçecek 4. metro hattı ise gecikmeli; ilk bölümü için gerçekçi tahmin 2032 civarı. Merkez semtlerde (1., 2. ve 3. belediye bölgeleri) yeni kısa dönem kiralama kaydı 2026 sonuna kadar kapalı.
| Semt | Ort. €/m² | Kira Getirisi |
|---|---|---|
| Vuliagmeni | €7.364 | ~%3,6 |
| Kolonaki | €6.086 | ~%3,5 |
| Elliniko | €5.688 | ~%2,5 |
| Glifada | €5.669 | ~%2,6 |
| Monastiraki ve Psirri | ≈ €4.000 | ~%3,6 |
| Kifisia | ≈ €3.950 | ~%3,3 |
| Marousi | ≈ €3.930 | ~%3,2 |
| Koukaki | ≈ €3.850 | ~%3,0 |
| Pire | €2.967 | ~%3,9 |
- Vuliagmeni€7.364/m²Kira Getirisi~%3,6
- Kolonaki€6.086/m²Kira Getirisi~%3,5
- Elliniko€5.688/m²Kira Getirisi~%2,5
- Glifada€5.669/m²Kira Getirisi~%2,6
- Monastiraki ve Psirri≈ €4.000/m²Kira Getirisi~%3,6
- Kifisia≈ €3.950/m²Kira Getirisi~%3,3
- Marousi≈ €3.930/m²Kira Getirisi~%3,2
- Koukaki≈ €3.850/m²Kira Getirisi~%3,0
- Pire€2.967/m²Kira Getirisi~%3,9
Metrekare başına ortalama fiyatlar; brüt getiri, kira ortalaması ve fiyattan hesaplandı. ≈ işaretli fiyatlar tahmindir.
Semtleri mahalle rehberinde karşılaştırın →Kira gerçekte ne getirir?
Global Property Guide'a göre Yunanistan'da brüt kira getirisi ortalama %4,38, Atina'da %5,52 (2026'nın ikinci çeyreği). Ama brüt getiri yanıltıcı olabilir: boş kalan aylar, ENFIA, bina giderleri, bakım ve 2026'dan itibaren %15'ten başlayan kira vergisi düşüldüğünde net getiri belirgin biçimde azalır. Aşağıya kendi rakamlarınızı girin.
Kira getirisi hesaplayıcı
Uzun dönem kiralama için. Rakamları değiştirin, sonuç hemen güncellenir.
- Brüt getiri
- %4,4
- Net getiri
- %2,9
- Yıllık net gelir
- €8.775
- Geri dönüş süresi
- 34,2 yıl
Kira vergisi burada €1.825 olarak hesaplandı (5246/2025 sayılı yasaya göre 2026 dilimleri: %15, %25, %35, %45). Yunanistan'da başka geliriniz varsa vergi daha yüksek olabilir. Giderlere ENFIA, sigorta, bakım ve bina giderlerini ekleyin. Bu bir tahmindir, vergi danışmanlığı değildir.
Golden Visa: başvurular azalıyor, kurallar sıkılaştı
Golden Visa başvuruları 2024'te yaklaşık 9.300 iken 2025'te yaklaşık 7.000'e indi (%25 düşüş). 2026'nın ilk yedi ayında 3.086 başvuru yapıldı; bu, geçen yılın aynı dönemine göre %39 daha az. Temmuz 2026 sonunda işlem bekleyen 29.273 dosya vardı. 2025 sonu itibarıyla Golden Visa sahiplerinin %47,9'u Çin, %15,9'u Türkiye vatandaşıydı.
Kurallar 2024'ten beri daha sıkı. Selanik, Atika, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü geçen adalarda tek bir konut için en az 800.000 €, diğer bölgelerde 400.000 € gerekiyor ve konutun en az 120 m² olması şart. 250.000 € yalnız ticari binaların konuta dönüştürülmesi ya da tescilli binaların restorasyonu için geçerli. Golden Visa mülkleri kısa dönem kiraya verilemez.
2027 için açıklanan %15 devir vergisi
Başbakan Miçotakis 6 Eylül 2026'da AB ve AEA dışından gelen bireysel alıcılar için konut devir vergisinin %3'ten %15'e çıkarılacağını açıkladı. Maliye Bakanı yürürlük tarihini 1 Temmuz 2027 olarak verdi. Türk vatandaşları kapsamda; Golden Visa için açık bir istisna açıklanmadı. Ekim 2026 itibarıyla yasa tasarısı yayımlanmadı. 800.000 €'luk bir alımda bu vergi yaklaşık 24.700 €'dan 123.600 €'ya çıkar.
Neler ters gidebilir?
İyi bir karar için riskleri de bilmek gerekir:
- Fiyatlar gelirlerden hızlı arttı. Yunanistan Parlamento Bütçe Ofisi'nin Temmuz 2026'daki bir senaryosu, boş evler kademeli olarak piyasaya dönerse reel fiyatların altı yılda %15–25 düşebileceğini gösteriyor. Bu bir tahmin değil, bir senaryo.
- Vergi belirsizliği: %15 devir vergisi henüz yasa değil; yeni konutlarda KDV askısının ve değer artış vergisi askısının 2027'de sürüp sürmeyeceği de yasalaşmadı.
- Kısa dönem kiralama kısıtları: Atina ve Selanik merkezlerinde yeni kayıt kapalı ve kısıtların 2027'de de süreceği açıklandı. Airbnb'ye dayanan bir plan bugün risklidir.
- Seçimler: Amerikan-Yunan Ticaret Odası'nın raporuna göre genel seçimin 2027 baharında yapılması bekleniyor. Aynı rapor konut fiyatlarını değerinin üzerinde buluyor.
- Enflasyon ve faiz: Yıllık enflasyon Eylül 2026'da %5,1'e çıktı (öncü veri). Faizler yükselirse kredili alıcıların talebi azalabilir.
Sık sorulan sorular
Şimdi almak için iyi bir zaman mı?
Kimse piyasanın zirvesini ya da dibini bilemez. Bilinenler şunlar: fiyatlar artıyor ama artış yavaşlıyor, kiralar yükseliyor ve AB dışı alıcılar için %15 devir vergisi açıklandı. Verginin geçiş kuralları henüz belli değil. Kararınızı zamanlamaya göre verecekseniz bir avukattan güncel durumu yazılı olarak isteyin.
Fiyatlar düşer mi?
Bank of Greece verisine göre fiyatlar hâlâ yıllık %5,5 artıyor; ama artış hızı 2025'e göre düştü. Parlamento Bütçe Ofisi'nin bir senaryosu, boş evler piyasaya dönerse reel fiyatların gerileyebileceğini gösteriyor. Kısa vadede düşüş beklentisiyle de hızlı artış beklentisiyle de almak risklidir.
Kira getirisi neden ilanlardaki kadar yüksek değil?
İlanlarda genelde brüt getiri yazar. Boş kalan aylar, ENFIA, sigorta, bakım, bina giderleri ve kira vergisi düşüldüğünde net getiri genelde brütün epey altında kalır. Hesaplayıcımızla kendi rakamlarınızı deneyin.
Golden Visa için en az ne kadar gerekiyor?
Selanik ve Atina'da en az 800.000 € ve en az 120 m²'lik tek bir konut gerekir. Diğer bölgelerde bu tutar 400.000 €'dur. 250.000 € yalnız ticari binanın konuta dönüştürülmesi ya da tescilli bir binanın restorasyonu için geçerlidir. Alım masrafları (yaklaşık %7–10) bu tutara dahil değildir.
Türk vatandaşları için farklı bir kural var mı?
Golden Visa kuralları AB dışından gelen herkes için aynıdır. Fark, 2027 için açıklanan %15 devir vergisinde: bu vergi AB dışı alıcıları, dolayısıyla Türk vatandaşlarını da kapsıyor. Golden Visa sahiplerinin %15,9'u Türk vatandaşı.
Bu raporu ne sıklıkla güncelliyorsunuz?
Bank of Greece her çeyrek yeni veri yayımlıyor; bir sonrakini Aralık 2026 ortasında bekliyoruz. Raporu yeni verilerle ve önemli yasal değişikliklerle güncelliyoruz. Son güncelleme: 12 Ekim 2026.
Kaynaklar ve yöntem
Resmi fiyat endeksi olarak Bank of Greece'in daire fiyat endeksini, ilan fiyatları ve kiraları için Spitogatos ve RE/MAX verilerini kullandık. İlan fiyatları satış fiyatı değildir; gerçek satışlar genelde daha düşük fiyattan gerçekleşir. Yasal konular bilgi amaçlıdır, hukuki ya da vergi danışmanlığı değildir.
- Bank of Greece apartment price index, Q2 2026 (taxrevenue.gr)
- Bank of Greece, Q1 2026 release
- Spitogatos Property Index, Q2 2026 (rua.gr)
- Spitogatos, Q2 2026 prices and rents (dnews.gr)
- Spitogatos, Thessaloniki Q1 2026 (euro2day)
- Speak Real Estate / Ask Wire, Athens 2026 (ered.gr)
- RE/MAX rent data 2026 (ered.gr)
- Global Property Guide: rental yields in Greece
- IMI Daily: Golden Visa applications down 39% in 2026 (August 2026)
- IBA: the Greek Golden Visa after the 2024–2026 overhaul (September 2026)
- To Vima: transfer tax rise for non-EU buyers (September 2026)
- KPMG Greece: 2026 tax changes, rental income bands (November 2025)
- Parliamentary Budget Office scenario (euro2day, July 2026)
- AmCham Greece: real estate outlook (January 2026)
- To Vima: inflation 5.1% in September 2026
- Short-term rental limits extended (To Vima, September 2026)